Real Estate: qué anticipan los analistas para el mercado en 2018
Desarrolladores, brokers y analistas del mercado inmobiliario anticipan cómo será el año próximo. Oportunidades y desafíos para el sector, en la mirada de 15 protagonistas.
El año cierra con datos positivos y otros no tanto. Crecimiento exponencial la demanda de créditos hipotecarios UVA a largo plazo para la clase media y consolidación de la oferta financiera de la banca pública y privada, aunque esta última salió recién en los últimos meses del año a disputar más fuertemente este mercado; incremento de las operaciones inmobiliarias reflejado en la tendencia ascendente de la cantidad de escrituras registradas; anuncio de nuevos proyectos y comienzo de obras residenciales y de oficinas; promesa de inversiones por las torres a construir en los terrenos del Estado que fueron subastados por la AABE durante este año; son algunos de los logros principales alcanzados.
No obstante, continúa pendiente resolver el alto costo que enfrenta la actividad de la construcción, de los terrenos y la carga impositiva, la inflación que no se detiene, la suba de las tasas de interés y de los precios de las propiedades que reduce el impacto real de los créditos hipotecarios disponibles y la financiación bancaria a desarrolladores que aún es incipiente, entre otros factores que «marcan la cancha» del mercado.
En este contexto complejo, desarrolladores, brokers y analistas del sector comparten su visión sobre el mercado de real estate para 2018.
CUESTIONARIO
1- ¿Cómo son sus expectativas para 2018? ¿Cómo visualiza el mercado del desarrollo de real estate y la actividad inmobiliaria en general?
2- ¿De qué variables del mercado depende que se concreten esta perspectiva? ¿Cuáles son los desafíos a superar?
3- ¿Cuáles son los objetivos de su empresa en 2018? ¿Tiene pensado avanzar con nuevos proyectos?
Gonzalo De la Serna, CFO de Consultatio
1- Las perspectivas de la compañía son muy optimistas. El resultado del blanqueo de capitales y el crecimiento exponencial del mercado de créditos hipotecarios significan un impulso a la demanda que sustenta el aumento en la actividad.
2- Las preocupaciones se centran en los aumentos de costos que fueron significativos en los últimos años y la disponibilidad de ciertos materiales como el cemento, hierro, etc. que empiezan a mostrar cuellos de botella en el cumplimiento de los cronogramas y presupuestos. Será importante monitorear esto muy de cerca ante este escenario de expansión.
3- En el mercado residencial estaremos avanzando con la construcción de Oceana Puerto Madero y Oceana Nordelta. En el segmento de oficinas trabajaremos en los nuevos proyectos para los terrenos adquiridos en la zona de Catalinas II y el proyecto en el terreno sobre la calle Huergo se iniciará recién en 2019. Por otra parte, avanzaremos con distintos proyectos de media y baja densidad dentro de Nordelta y Puertos.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades
1- 2018 será un año de crecimiento en donde el crédito será el protagonista más importante. Observo una fuerte llegada de inversiones internacionales al real estate y se consolida la universalidad del acceso a la vivienda. El crecimiento del mercado inmobiliario y de la construcción no tiene techo. El crédito será la herramienta más importante. El mercado tendrá un rumbo positivo en donde la confianza, la previsibilidad y la seguridad jurídica potencian inversiones.
2- Seguridad jurídica, baja de inflación y recuperación de la capacidad de ahorro. Hay muchos desafíos en el sector pero el más importante es lograr que se incorporen al mercado nuevos propietarios.
3- Seguiremos invirtiendo en tecnología, en potenciar la inteligencia artificial aplicada al real estate y machine learning como herramienta de los servicios inmobiliarios del siglo XXI. Gran parte de nuestros clientes tienen proyectadas nuevas obras. El foco será en unidades de 3 y 4 ambientes, la asignatura pendiente.
Héctor Salvo, gerente General y director de RAGHSA
1- Las expectativas son buenas. La demanda aumentará, habrá pocos edificios nuevos que ingresen al mercado y los precios fijados en dólares subirán moderadamente. Hoy la demanda es incipiente y los precios están levemente en alza, aunque los precios de renta de oficinas en Argentina están retrasados respecto a los vecinos como Brasil y Chile. Los costos seguirán aumentando en base a la inflación y a los incrementos salariales y, si la cotización del dólar sigue retrasándose, éstos aumentarán más que los valores de los alquileres.
2- Que se cumplan nuestras expectativas depende principalmente del crecimiento de la actividad económica en Argentina, que nuevas empresas se radiquen en el país o bien que las que ya están aumenten sus operaciones y la cantidad de personal que ocupan. También esperamos que el Gobierno nacional y el de la Ciudad de Buenos Aires continúen subastando terrenos y la reducción del costo financiero de las operaciones, dado que las altas tasas de interés atentan contra la inversión en real estate. Entre los desafíos a superar está mejorar nuestra eficiencia, tanto durante la etapa de desarrollo como de comercialización.
3- La terminación del edificio de oficinas que actualmente estamos desarrollando en el barrio de Núñez (Av. del Libertador y Manuela Pedraza), que incrementará el área alquilable de la compañía en aproximadamente 60.000 m2. En segundo lugar, iniciar el desarrollo del predio adquirido a mediados de este año en el cual podremos construir aproximadamente otros 22.000 m2 de oficinas de primer nivel, llegando que la cartera de la compañía supere los 170.000 m2 ubicados en zonas premium de la Ciudad de Buenos Aires.
Gustavo Llambías, vicepresidente de AEV
1- Espero un 2018 con muy buenas expectativas y condiciones favorables para nuestro sector. A medida que continúe bajando la inflación y que la Administración vaya ordenando la economía, habrá oportunidades concretas para nuevos desarrollos, en especial los orientados a la clase media. Con los bancos privados sumándose a los públicos, tanto en la oferta de créditos hipotecarios a individuos como de créditos intermedios para los desarrolladores, se podrá atender finalmente la demanda de vivienda.
2- Esto depende de la paulatina reducción de la inflación y en general, del mejoramiento de las condiciones macroeconómicas, cuestiones que asegurarán el sostenimiento del interés de la gente por tomar crédito y de los agentes financieros por financiar nuevos proyectos. El gran desafío para el sector es que se pueda fondear los créditos, tanto individuales como intermedios y para eso será necesario el desarrollo de un mercado de capitales que pueda absorber las hipotecas generadas y devolver fondos prestables al sector financiero. Además, a nivel de los desarrolladores, deberán redirigir sus estrategias a la clase media. Esto supone, entre otras muchas cosas, pensar en un negocio de menores márgenes pero con un gran volumen.
Agustín Freccero, presidente del grupo Haras del Sur
1- Nuestras expectativas son de moderado optimismo. No imaginamos un boom de actividad ni tampoco de la demanda de créditos hipotecarios, subsiste aún cierta incertidumbre por el factor de corrección (UVA). Suponemos que será un buen año de transición, hacia un 2019 muy activo.
2- Claramente del ritmo de la inflación y el resto de las variables macroeconómicas.
3- El gran objetivo es la culminación del nuevo colegio y de los locales en Haras IV.
Diego Cazes, director General de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios
1- Con los créditos se puede presentar un mercado de una gran dimensión. Más allá de los créditos hipotecarios va a existir un salto que realmente será importante: el financiamiento a desarrolladores serios donde la credibilidad del inversor será sobre el banco y no sólo sobre la empresa desarrolladora. Esto dará transparencia y mayor capacidad económica.
2- Si los bancos y los desarrolladores pueden cumplir, no se necesita otro complemento para dinamizar el mercado. Obviamente sería ideal que la inflación baje y el dólar adquiera un valor adecuado porque estamos viendo un costo de construcción en dólares muy alto. El valor de la propiedad ya subió y lo seguirá haciendo.
3- Nos están convocando cada vez más para comercializar viviendas, barrios cerrados y oficinas. Queremos ser un jugador fuerte en residencial.
Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons
1- Esperamos un mercado que continúe su consolidación en el crecimiento, con avances en la penetración de crédito y en la compra por parte del usuario final.
2- La penetración de crédito intermedio debe continuar y la inflación debe moderarse.
3- Comenzaremos la construcción del Distrito Quartier Puerto Retiro y lanzaremos el nuevo proyecto en la manzana de Huergo y Venezuela.
Marcelo Buyo, gerente General de Grupo Portland
1- Somos optimistas, estamos ante una nueva ola de crecimiento que se consolidará durante 2018. Los mercados para la clase media y premium verán avances. Frente a un contexto socio-político que lo amerita, los desarrolladores salimos a la caza de financiamiento y una de las alternativas que asoman es trabajar la generación de fideicomisos financieros para apalancar las obras.
2- El costo de la tierra es uno de los factores determinantes. Aún así, la situación mejoró y los desarrolladores estamos buscando terrenos. Es muy importante que los bancos continúen entregando créditos y solventen la asignatura pendiente con los desarrolladores.
3- El año fue muy fuerte en lo corporativo. Fuimos parte de esa tendencia y continuaremos a través de Open Office 700, Open Office 1000 y Palmera Bureau. A su vez, tenemos emprendimientos residenciales como Solis II, My Residence y Palmera Caballito.
Guido Wainstein, CEO de KWZ
1- Tenemos muy buenas expectativas. El año fue muy bueno para el sector y 2018 será mucho mejor. Con la disminución de la inflación se puede tener un mejor control de precios y mayor previsibilidad, lo cual en nuestro negocio es clave. Además, a nivel de compradores, en 2017 creció el crédito en forma sostenida y esto también es un aliciente.Esperamos que en 2018 también aparezcan créditos para las desarrolladoras, lo cual va a incentivar aún más a la industria.
2- Debemos estar prolijamente preparados para cuando se comience a otorgar créditos a los desarrolladores de modo de poder aplicar rápidamente y utilizarlos inmediatamente para crear un círculo virtuoso de proyectos y concreción de obras.
3- En el próximo año llevaremos a cabo proyectos premium, tanto residenciales como de oficinas, que son los más seguros y con una cantidad muy interesante de gente que tiene la posibilidad de acceder a ellos.
Gabriel Brodsky, director de Predial
1- Somos optimistas respecto de 2018. El mercado va a crecer, habrá más cantidad de metros permisados y también entendemos que los precios van a seguir subiendo, pero no tanto. Habrá un rebote importante, dado que hoy hay más demanda hipotecaria que oferta de productos disponibles pero habiendo más oferta de emprendimientos los precios no deberían subir tanto. Si esto ocurre, el mercado crecerá de manera sana.
2- Depende de la inflación y del crecimiento. Preocupa el tema de la tasa de interés de los hipotecarios que repercute en todo el mercado. Si la tasa llega a un 10% en los créditos para primera vivienda está la posibilidad de que enfríe un poco el mercado.
3- Para 2018 tenemos la intención de lanzar nuestro segundo fondo de inversión. También esperamos desarrollar más de 20 nuevos proyectos, que llegarán a cubrir todos los barrios de CABA.
Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina
1- Aumentará la participación de créditos hipotecarios por lo que el mercado inmobiliario continuará creciendo. Estimo que habrá alrededor de un 25% más de operaciones con respecto a este año. La intención del Gobierno de fomentar la accesibilidad a la vivienda, sumado al control de la inflación, impactará en la tasa de interés que repercute en los préstamos. También creo que se flexibilizarán las condiciones de los préstamos. Además, el desembarco de nuevas franquicias inmobiliarias está llevando a modernizar al sector. El año que viene estarán seguramente operando cinco o seis marcas extranjeras, lo que plasmará una nueva era.
2- Un factor importante en este nuevo escenario del mercado inmobiliario es que los tiempos para concretar las operaciones se dilatan un poco más por la documentación y operatoria bancaria. En este punto, es clave acompañar al cliente para que comprenda el proceso y se alineen las expectativas. Este año comenzamos a tener un mayor acercamiento a algunos bancos y vemos que internamente tienen la intención de optimar los procesos para ofrecer un mejor servicio.
3- Estamos trabajando en la apertura de nuevas oficinas en plazas estratégicas. El objetivo es llegar a ciudades en las que todavía no estamos (Tucumán, Comodoro Rivadavia y Bahía Blanca, entre otras) y afianzarnos en aquellas con gran potencial inmobiliario. Esto involucrará una inversión de $ 13 millones.
Alejandro Reyser, socio de Real Estate Developers (RED)
1- Las expectativas para el 2018 son muy altas. Si el Gobierno logra desacelerar la inflación y estabilizarla, toda la maquinaria lanzada este año respecto a las UVAs, créditos hipotecarios, créditos con garantía de boleto y seguro para el comprador de unidades en emprendimientos en pozo, impactará fuertemente en los nuevos desarrollos. Asimismo, el stock de propiedades usadas se reducirá motivando a los compradores a analizar los emprendimientos nuevos.
2- El mayor desafío es la inflación. En segundo lugar, que los bancos instrumenten líneas de crédito pensadas para los emprendimientos en pozo, lo cual todavía no llegó.
3- Dentro de los objetivos más importantes está dar inicio a la construcción de la primera etapa de IN Lope de Vega, poner en marcha Dorrego Mio, proyecto en el que iniciamos la preventa y, por último, lanzar la preventa de uno o dos proyectos más.
Alberto Fernández Prieto, presidente del Estudio Fernández Prieto & Asociados
1 Por crecimiento normal del mercado demandante se tiene que dar una reactivación sostenida que debería durar entre cuatro y seis años. El mercado tomará un rumbo más orientado hacia la clase media, por lo que la actividad será mucho mayor.
2 El mercado de la clase media es muy dependiente del crédito. Si este crédito se orienta para que los desarrolladores puedan crear nuevos desarrollos inmobiliarios tendremos buenas oportunidades en 2018.
3 Nuestros objetivos pasan por consolidar emprendimientos de gran volumen apuntados a la clase media. Tenemos pensados varios emprendimientos en el Gran Buenos Aires dado que los valores de la tierra se adaptan más que los valores desmedidos de la Capital. Por otro lado, estamos lanzando la segunda torre Maui en Rosario y el Complejo Moorea Bay en Manantiales, Punta del Este.
Pablo Manes Manzano, director Advisory & Transactions Services de CBRE Argentina
1- Las expectativas son buenas. El mercado ha estado levantando barreras en los últimos dos años y nos encontramos con nuevos proyectos ya en marcha para 2018 y muchas intenciones para 2019 en adelante. Asimismo, vemos que el mercado seguirá moviéndose lento por la baja vacancia pero se abren nuevas posibilidades a los conceptos «built to suit» o «pre-lease» para las grandes corporaciones.
2- Las condiciones económicas no pueden quedar de lado. Pero los jugadores privados también son formadores de precios y tienen que ser responsables para que el mercado sea «saludable».
Félix Brie, director de Diaz Mayer & Brie Propiedades
1- Las expectativas son muy buenas. Es fundamental que continúe mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos. Una vez que se coloquen las unidades que hoy no se están pudiendo comprar porque no son aptas para escriturar, se generará una rueda y renovación de stock. Esto hará que muchas propiedades que estaban en alquiler se vuelquen a la venta. El mercado es muy cauto. Si bien se nota una suba de la actividad, ésta se concretará con el correr de los meses. En lo que respecta a la empresa, pondremos el foco en las grandes viviendas que se ofrecen en Adrogué y alrededores que actualmente empezaron a mostrar más movimiento gracias a la posibilidad de comprar y vender con créditos puente.
2- Es fundamental trabajar en la previsibilidad de la economía y la estabilidad de precios para proyectar obras a largo plazo y poder mantener financiamiento acorde.
3- Nuestro objetivo es impulsar el mercado del usado en Adrogué. Por otro lado, buscamos ampliar nuestra propuesta en zonas en pleno crecimiento, como Canning y San Vicente.
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