Haras del Sur arrancó hace 20 años, sobre la autovía 2. Desde entonces, lleva levantados cinco barrios y trabaja con un modelo integral, que va desde el diseño hasta la construcción de casas.
La historia de Haras del Sur, según cuenta Agustín Freccero -fundador y director del grupo- empezó casi por casualidad, cuando hace 20 años, volviendo de unas vacaciones, vio un terreno en venta en la ruta 2 y pensó que era una buena oportunidad para invertir. Por esos días, Freccero se dedicaba de lleno a su profesión de contador, y aún no estaba en sus planes todo lo que sucedería después. La inversión sobre ese terreno y su transformación en un barrio de gran categoría (Haras I) fueron el puntapié inicial en su camino como desarrollador, que hoy lo tiene al frente de una empresa que suma emprendimientos en el corredor de influencia de la Autovía 2.
Freccero aún la define como una empresa familiar -allí trabajan sus hijos y nueras-, pero lo cierto es que Haras del Sur creció exponencialmente en los últimos años, a la par de los barrios Haras I, II, III, IV y V. El desarrollador señala que la expansión de la industria del turismo en el país y en la Costa Atlántica potenció también el proyecto al darle una exposición constante entre los viajeros. Hoy, los emprendimientos ocupan 550 hectáreas, con 2500 lotes en total, y una amplia diversidad de tipologías para diferentes perfiles que incluyen departamentos y casas de 180 metros cuadrados, y otras que superan los 1.000 metros cuadrados. Además, ofrecen servicios que van desde Club House, restaurante y spa hasta canchas de tenis, o un campo de golf de 18 Hoyos Par 72 en Haras III.
Según cuenta Freccero, el perfil de los usuarios fue mutando a través del tiempo. Haras I se pensó para quienes que buscaban una casa de fin de semana, pero con el tiempo la zona atrajo a clientes que desean encontrar una vivienda permanente. Este cambio planteó nuevos modos de pensar los emprendimientos, y los siguientes barrios fueron proyectados con el objetivo de satisfacer las necesidades de infraestructura de un perfil que requiere desde centros comerciales hasta edificios educativos.
En esta línea, el grupo inició la obra de un colegio exclusivo para propietarios, proyecto de aproximadamente 2.500 metros cuadrados, sobre tres edificios correspondientes a los tres niveles educativos, implantados alrededor del predio y articulados entre sí para conformar un claustro abierto. Para el desarrollador, se trata de un gran desafío que apunta a integrar y consolidar servicios para quienes buscan un lugar para vivir. Además, destaca la conformación de la Comunidad Haras, un sistema que permite a los propietarios de Haras III, IV y V el uso de las instalaciones de los diferentes barrios en forma opcional. «Entendimos que quienes ven en Haras un lugar para vivir necesitan de una infraestructura de servicios más amplia y con características diferentes a quienes buscan una casa de fin de semana. Por eso, nos abocamos a generar propuestas para un público heterogéneo que busca asentarse en nuestros emprendimientos», señala.
Los beneficios de invertir en una zona con potencial de desarrollo se hicieron notar enseguida, y la rentabilidad fue creciendo con el correr de los años a medida que los proyectos se consolidaban, señala. El director del grupo cuenta que los campos cerca de Haras comenzaron a aumentar de precio, por lo que decidieron invertir para comprar más tierra, con el objetivo de seguir desarrollando. Según relata Freccero, desde la compra del terreno para Haras I, en 1997, hasta el momento de adquirir el terreno para Haras V, en el 2011, la tierra aumentó 10 veces su valor. Hoy, afirma que el valor de los terrenos sobre la ruta 2 alcanza los u$s 60.000 por hectárea.
Negocio continuo
«En Haras se generan negocios 364 días al año. El único día que no se trabaja es el 1° de mayo», resume Freccero la ecuación de un modelo de un negocio que abarca el 100% de la operatoria: la compra de los terrenos, el diseño del Masterplan de los barrios, el desarrollo de la infraestructura y el trabajo con el estudio de arquitectura e inmobiliaria. El grupo cuenta con más de 200 empleados entre administración, construcción y arquitectura. La decisión de abarcar todas las fases es fundamental a la hora de abaratar costos y aumentar la rentabilidad, explica.
El foco principal es el desarrollo y la construcción de viviendas, pero al ser proyectos tan amplios, las posibilidades se multiplican y la gama de productos es amplia. En Haras se pueden adquirir lotes, casas a construir, casas construidas y departamentos nuevos y usados. Incluso se generan negocios de segunda y tercera línea dentro de los barrios, a través de propietarios que, por ejemplo, entregan su lote como parte de pago para la adquisición de una vivienda en un nuevo emprendimiento en Haras.
Al referirse a los modos de financiamiento, Freccero afirma que se produce con capital propio o de pre-venta, dado que no trabajan con inversores asociados. «Se trata de un negocio integral de muy largo plazo. Todos los excedentes se invierten en recomprar lotes en los propios proyectos o en hacer casas para la venta. En este sentido, es difícil medir la rentabilidad, porque en realidad el negocio nunca termina», afirma el desarrollador.
Al referirse al contexto actual, Freccero señala que se produce una paradoja, dado que el negocio de la construcción está un poco sobre ofrecido, pero al mismo tiempo hay una demanda insatisfecha, sobre todo en la clase media. «Si se logra bajar la inflación, con la viabilidad del crédito, las perspectivas son excelentes», afirma. En cuanto al tipo de emprendimientos, ve con buen futuro a aquellos que se integren con una serie de servicios que vayan más allá de las amenities, como accesibilidad y seguridad.
Nuevos servicios y flexibilidad en la forma de pago, los atractivos de Haras del Sur.
Una readecuación de la oferta en beneficio de las familias con hijos en edad escolar, flexibilidad en las formas de pago y el lanzamiento de condominios, que funcionan como puerta de acceso a inversiones de mayor envergadura, son las herramientas a las que ha apelado el emprendimiento inmobiliario Haras del Sur para sostener el interés de los compradores en tiempos de extrema cautela. Apunta también al desarrollo de productos con características únicas en su zona.
El proyecto inmobiliario de la familia Freccero tuvo su germen en 1998 con la compra de una gran fracción de terreno a la vera de la vieja ruta 2, a la altura del kilómetro 69. Sin embargo, el verdadero despegue se dio con la culminación de la Autovía Buenos Aires-Mar del Plata y, más aún, con la devaluación de 2001, «porque creció la cantidad de gente que antes veraneaba afuera y tuvo que mudar sus vacaciones a nuestra costa», cuenta Agustín Freccero, el patriarca del clan.
El corredor vial se convirtió entonces en una enorme vidriera para el proyecto, que hoy alcanza una extensión de 3.500 metros repartidos a uno y otro margen de la ruta, entre los kilómetros 67 y 74. Son cuatro countries en total, ejecutados sobre 550 hectáreas. Totalizan 2.500 lotes enmarcados por canchas de golf y polo, espejos de agua y una añosa arboleda.
Lo que Freccero soñó como un destino de fin de semana poco a poco fue cambiando. La gente compraba como segunda vivienda y al poco tiempo analizaba la posibilidad de mudarse. Eran familias en los dos extremos de la vida, jóvenes o grandes, «sin necesidad de colegio».
A CLASE
La existencia de un establecimiento educativo de excelencia en la zona se fue convirtiendo en un deseo de los propietarios actuales y un condicionante para los potenciales. Esa deuda ha comenzado a saldarse. «Estamos construyendo un colegio bilingüe que comenzará a funcionar en 2019 con los niveles jardín y primaria», comenta Ezequiel Martínez, gerente de producto del Grupo Haras del Sur.
«Es la manera que encontramos de reconvertir el producto hacia una residencia permanente. Ahora las familias tendrán la tranquilidad de tener asegurada la educación de sus hijos sin viajar 30 o 40 minutos», explica.
Otro de los atractivos es la inauguración en Haras III, en enero pasado, de un exclusivo club house con business center y spa de primer nivel, junto con locales comerciales. «Nuestro perfil son las familias jóvenes que apuestan a un cambio de vida sin prescindir de los servicios de la ciudad, y por otro lado, las parejas en edad de jubilación que eligen este lugar soñado como punto de reunión familiar», detalla el ejecutivo.
Haras III cuenta con 1.049 lotes de los cuales han sido comercializados 800. Conquista con su cancha de golf profesional de 18 hoyos, que será inaugurada oficialmente en noviembre. Haras IV, en tanto, se encuentra en etapa de preventa, con un 20% comercializado. El plato fuerte allí son las tres canchas de polo profesionales, más pista de vareo, caballerizas y corrales. «El producto polo es único en la zona y nos posiciona en un segmento de alta gama», confirma Martínez.
Son pioneros también en la construcción de condominios en el corredor de la Autovía 2, una iniciativa que «requiere haber dado varios pasos previos como desarrolladora», más allá de que «el mismo mercado lo está demandando».
NO SE DISCUTE
Los terrenos se comercializan en un rango de 50.000 a 180.000 dólares, dependiendo de la ubicación y la consolidación de cada country. «No discutimos el precio pero el cliente fija la forma de pago», aclara Freccero, para quien «no negociar el número es defender el patrimonio de quienes ya compraron».
-Martínez, ¿el blanqueo de capitales movió la aguja del negocio?
-No hubo un incremento sustancial en el número de operaciones. Creíamos que sería una buena opción para definir la compra, pero no. Intuyo que a nivel general no funcionó de acuerdo con las expectativas que se habían generado.
-¿A qué escenario se enfrentan?
-El perfil socioeconómico de nuestros clientes es la clase media-alta, que hoy debe asumir costos de vida altos e ingresos relativos respecto del año pasado. Un mayor impulso del crédito hipotecario podría permitir a las familias que accedan a este tipo de inversión para vivienda.
-¿Qué espera que pase en su sector y en el país?
-Si continua la lucha contra la inflación y se genera mayor certidumbre en los créditos hipotecarios, va a haber una reactivación del rubro inmobiliario. Nosotros, al ser una empresa integrada (dedicada también a la construcción), tenemos la flexibilidad de recomprar lotes como parte de pago a aquellos que adquirieron terrenos como inversión y después deciden utilizar esos fondos para construir. Del mismo modo, a aquel que compra un condominio y luego quiere construirse una casa, le tomamos el departamento en parte de pago. Esa flexibilidad que tenemos al manejar todas las aristas del negocio nos facilita la operatoria y resulta un valor agregado para el propietario.
Según los voceros de los barrios cerrados, existe una tendencia en crecimiento. Cada vez son más los que buscan vivir con mayor seguridad y en un lugar más natural.
Las razones van desde la seguridad hasta vivir rodeado por espacios más verdes. Así describen los voceros de distintos barrios cerrados sobre la tendencia de vivir en clubes de campo o barrios cerrados ubicados en la periferia de las grandes ciudades.
Crece la tendencia de vivir en casas de campo o barrios cerrados. Según los datos del último censo del realizado por el INDEC en 2010 en el Gran Buenos Aires había 485 clubes de campo y barrios privados. En la actualidad, ante la ausencia de datos oficiales, se puede medir el crecimiento de estos barrios mediante los comentarios de los involucrados con el segmento. Según aseguraron a BigBang se duplicó largamente esa cifra. Además, cada vez son más los propietarios que utilizan como vivienda permanente, y ya no como “casa de fin de semana”.
Sobre esto, Ezequiel Martínez, jefe de producto del barrio cerrado Haras del Sur, asegura que “en su caso, en los cuatro emprendimientos con que contamos, se duplicó la cantidad de residentes permanentes en los últimos 5 años. Además, la demanda creció en un público determinado: familias con hijos de diversas edades. Debido a ello, se incorporará un establecimiento educativo, nivel primario y secundario. En 2019 estará funcionando el Colegio Haras, únicamente para residentes, lo cual seguramente hará que el promedio de propiedades para vivienda permanente aumentará.
BUSCAR SEGURIDAD
Javier Waisman es arquitecto, y flamante vecino del barrio El Cantón de Ingeniero Maschwitz, Partido de Escobar, en la zona norte del Gran Buenos Aires. Hace un año se convirtió en papá. Preocupado por el “entorno” en el cual se criaría su hija, junto a su mujer decidieron empezar una nueva etapa: vendieron su departamento de dos ambientes en Villa Crespo, compraron un terreno en el barrio y construyeron una casa. “Me imaginaba a mi hija andando en bicicleta y me daba pánico pensar en lo peligroso que es hacerlo en Capital. Ahora estamos tranquilos, sabiendo que cuando salimos a practicar o a pasear al perro no va a pasar nada raro”, afirmó y remarcó que más allá de la seguridad, también le parece importante el aporte del paisaje natural en la vida de los niños.
En esta sintonía, Juan Giacalone, director comercial de Estancia Villa María -emprendimiento privado ubicado en el Partido de Ezeiza, en el sur del Gran Buenos Aires- afirma que también se visualiza este crecimiento en otros barrios cerrados de la zona del “corredor verde o ruta de la buena vida” que está ubicada a pocos kilómetros de la localidad de Canning. Allí, los que se mudan, son seducidos por la naturaleza y el paisaje verde.
Giacalone destaca que “se debe en gran parte a las mejoras en las rutas y accesos a zonas que antes era más complicadas o de tierra y ahora fueron mejoradas. Pero también se suma a esto que muchos propietarios estaban cansados de pagar impuestos y mantenimiento del hogar por duplicado, entonces optan por venir a vivir definitivamente aquí”.
TRABAJO A DISTANCIA
El cambio en la modalidad de trabajo colabora a la posibilidad de vivir lejos de la oficina. Con el mejoramiento de las comunicaciones y la descentralización de las oficinas que impulsan muchas empresas generaron que cada vez más gente pueda trabajar desde la casa con una simple conexión a internet.
Además la idea de tener “todo” en un mismo lugar brinda seguridad. Según explica Flavia Santillán, Gerente de Marketing de Grupo Haras del Sur, cuentan con cuatro emprendimientos entre los kilómetros 69 y 73 de la Ruta N°2. “La gente busca tener todo en el mismo lugar, para combinar su vida social con la laboral. Por ejemplo, en Haras III tenemos un Business Center, que permite a los propietarios tener un espacio de trabajo sin necesidad de trasladarse fuera del country. El mismo cuenta con 6 oficinas ejecutivas y 2 corporativas con capacidad para 20 personas para reuniones de trabajo”, explicó.
EL MITO DE LA VIDA BACANA
Se cree que estos lugares son exclusivos para las clases altas, pero en algunos barrios y clubes de campo se paga menos en concepto de expensas que en muchos edificios de la Ciudad de Buenos Aires. En tal sentido, Waisman explica que “por dos ambientes en CABA pagaba 7 mil pesos y sin amenities. Ahora pago 6 mil y tengo pileta, instalaciones deportivas y lo necesario para que mi hija pasee tranquila”, dice. Claro que la diferencia es el costo que le genera su vehículo para movilizarse hasta el centro pero
En algunos barrios las expensas totales son de 5 mil pesos, cifra muy menor a la que se paga en muchos edificios de la Ciudad, incluso sin amenities. Además, muchos emprendimientos, como Haras del Sur III, ofrece en algunas de sus operaciones las expensas bonificadas durante un año.
Por otra parte, los amantes de los deportes saben que practicar cualquiera de ellos en la Ciudad de Buenos Aires o alrededores es muy costoso, ya que trate de fútbol, golf, polo, natación o cualquiera de ellos.
