El año cierra con datos positivos y otros no tanto. Crecimiento exponencial la demanda de créditos hipotecarios UVA a largo plazo para la clase media y consolidación de la oferta financiera de la banca pública y privada, aunque esta última salió recién en los últimos meses del año a disputar más fuertemente este mercado.
l año cierra con datos positivos y otros no tanto. Crecimiento exponencial la demanda de créditos hipotecarios UVA a largo plazo para la clase media y consolidación de la oferta financiera de la banca pública y privada, aunque esta última salió recién en los últimos meses del año a disputar más fuertemente este mercado; incremento de las operaciones inmobiliarias reflejado en la tendencia ascendente de la cantidad de escrituras registradas; anuncio de nuevos proyectos y comienzo de obras residenciales y de oficinas; promesa de inversiones por las torres a construir en los terrenos del Estado que fueron subastados por la AABE durante este año; son algunos de los logros principales alcanzados.
No obstante, continúa pendiente resolver el alto costo que enfrenta la actividad de la construcción, de los terrenos y la carga impositiva, la inflación que no se detiene, la suba de las tasas de interés y de los precios de las propiedades que reduce el impacto real de los créditos hipotecarios disponibles y la financiación bancaria a desarrolladores que aún es incipiente, entre otros factores que «marcan la cancha» del mercado.
En este contexto complejo, desarrolladores, brokers y analistas del sector comparten su visión sobre el mercado de real estate para 2018.
CUESTIONARIO
1- ¿Cómo son sus expectativas para 2018? ¿Cómo visualiza el mercado del desarrollo de real estate y la actividad inmobiliaria en general?2- ¿De qué variables del mercado depende que se concreten esta perspectiva? ¿Cuáles son los desafíos a superar?
3- ¿Cuáles son los objetivos de su empresa en 2018? ¿Tiene pensado avanzar con nuevos proyectos?
Agustín Freccero, presidente del grupo Haras del Sur
1- Nuestras expectativas son de moderado optimismo. No imaginamos un boom de actividad ni tampoco de la demanda de créditos hipotecarios, subsiste aún cierta incertidumbre por el factor de corrección (UVA). Suponemos que será un buen año de transición, hacia un 2019 muy activo.
2- Claramente del ritmo de la inflación y el resto de las variables macroeconómicas.
3- El gran objetivo es la culminación del nuevo colegio y de los locales en Haras IV.
Las temperaturas altas suelen venir acompañadas de lo que ya es una costumbre en muchas parejas y familias que viven en grandes ciudades: el anhelo por pasar el verano, o por mudarse definitivamente, a un entorno más amigable.
Los barrios cerrados y countries se presentan como alternativas viables, ya que en algunos casos los valores de construcción, de casas terminadas y de las expensas son considerablemente más bajos que los que se pagan en las grandes urbes. Algunos aspectos a tener en cuenta para alquilar en temporada, y consejos para los que buscan mudarse y cambiar de vida para siempre.
Vivir rodeado de espacios verdes, servicios de hotelería, spa, pileta, canchas para distintos deportes, seguridad las 24 horas… ¿suena interesante, no? Y todo con expensas –el gran “cuco” de los barrios cerrados- que arrancan desde los $6000. Esa es la propuesta con la cual Grupo Haras del Sur y countries y barrios similares esperan tener una “temporada alta” muy intensa y con la agenda cargada de visitas. Sus cuatro emprendimientos están sobre la Ruta N°2 -entre los kilómetros 69 y 73- vidriera ineludible para los miles de turistas que van y vienen a destinos de la Costa (y aledaños).
Como explica Flavia Santillán, gerente de Marketing del Grupo, “en lo que refiere a vivienda permanente tenemos propuestas de compra de lotes con un año de expensas bonificadas, y casas ya terminadas o condominios a la venta con rentabilidad asegurada, con lo cual sea para vivir o para invertir son sumamente atractivas”. De todas maneras, como en todo mercado, en el de real estate hay desarrollos serios y con respaldo, y otros que carecen de aprobaciones legales y construyen y comercializan al margen de la ley. Algunos aspectos a tener en cuenta son los siguientes:
Analizar la trayectoria y la experiencia de la Empresa Desarrolladora. Deberán buscarse los antecedentes: si ya tienen emprendimientos similares, si son gente conocida en el rubro, entre otros datos.
Seguridad jurídica. Hay que exigir que el emprendimiento cuente con todas las habilitaciones y aprobaciones que requiera el caso: por ejemplo, en la Provincia de Buenos Aires se requieren como mínimo la Factibilidad Final y Plano de Subdivisión aprobado por dicha Provincia. Sin ello, el desarrollo es sólo un proyecto y como tal, puede concretarse o no.
Calidad y garantía. Es cada vez más frecuente, sobre todo en las construcciones modernas, que se bajen los costos sacrificando la calidad: paredes de durlock, grifería de mala calidad, muebles de cocina huecos o sin cajones, y una larga lista de problemas que surgirán siempre después de haber comprado. La clave en estos casos estará en analizar las viviendas que ya hayan terminado y entregado, o bien en ser muy claros en el contrato que se firme cuando se haga referencia sobre estos temas, así como los costos de los distintos derechos que deben estar incluidos en el precio pactado.
Confiabilidad patrimonial. Otro problema frecuente de muchas desarrolladoras es que realmente no tienen el dinero para finalizar el emprendimiento, sino que lo van haciendo a medida que venden. En principio no es algo grave…hasta que no venden lo necesario para cumplir con lo prometido. Ahí comienzan los inconvenientes y las demoras en los plazos de entrega, o bien en la construcción y terminación de los espacios comunes. Por esto, siempre es mejor no correr riesgos y buscar desarrollos con solvencia propia, que no dependan de terceros.
Todo es “tercerizado”. A veces no es mala voluntad de los emprendedores, pero “tercerizar” muchos servicios tiene sus riesgos. Por ello, cuanto más servicios sean propios de la Desarrolladora, más seguros podrán estar quienes hagan operaciones en ellos en que cumplirán lo pactado.
Servicios y amenities. Tal vez uno de los puntos más complicados, ya que suelen estar en “letra chica” y pocos se detienen a leerlo en detalle. Se trata de ver qué servicios y acceso a cuáles amenities incluye la compra del lote o casa y el posterior pago de expensas. Hay muchos barrios donde se abonan aparte de las expensas, o distintos tipos de membresías o cuotas especiales para utilizar determinados servicios, algo que decepciona a muchos una vez que ya compraron.
Los accesos. Muchos barrios son realmente hermosos y cuentan con todo lo necesario, pero los accesos pueden ser peligrosos o intransitables si llueve mucho. Por eso, cuanto más cerca de calles principales, rutas o autopistas estén, menos riesgoso será acceder.
Alquilar por temporada, opción para estar cerca de la Ciudad pero “de vacaciones”
“Servicios de hotel, espacios verdes, deportes y seguridad, pero a 70 km de la Ciudad de Buenos Aires”. Esa es la propuesta de Haras del Sur para los que busquen alquilar casas por temporada (el plazo mínimo es un mes). Se puede rentar enero o febrero desde 70 mil pesos, y eso incluye el acceso y uso de todas las instalaciones (piscina climatizada, spa, canchas de todo tipo, entre otros amenities).
