En esta edición, los barrios con mayor potencial que se benefician del «derrame» de las zonas consolidadas e indicadores de precios.
Buenos días, y muchas gracias por leer. Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, con nuestro newsletter semanal (37°) dedicado al real estate. En esta edición, los barrios con mayor potencial que se benefician del «derrame» de las zonas consolidadas e indicadores de precios.
¿Cuáles son los barrios con mayor potencial, fuera de los más consolidados y buscados históricamente por los desarrolladores (Palermo, Belgrano, Caballito)? Dos brokers ofrecen su visión.
Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati:
«Las zonas con mayor potencial son en general las que están cerca de los barrios tradicionalmente más demandadas o consolidadas de la Ciudad y que hoy, producto de varios factores (obras de infraestructura como los viaductos, Metrobus, nuevas modalidades de home office que implican menos movimientos diarios) están transformándose y reconvirtiendo sus propuestas. Veo efectivamente un efecto derrame en muchos casos. Un claro ejemplo es Villa Crespo, que fruto en gran medida de las obras sobre las vías del tren San Martín que generaban una frontera con Palermo hoy quedó muy bien integrado y con un espíritu muy parecido a este último. Saavedra es otro barrio que por conectividad, cercanía al verde y al nuevo nodo de oficinas del Dot y potencial de desarrollo está generando mucho interés. Otro tanto ocurre con Chacarita, que está teniendo cada vez más y mejores propuestas especialmente para el público joven. Del otro lado de la Ciudad también ha crecido mucho en desarrollo Barracas.
Desde el punto de vista de un desarrollador, considero que si bien podría existir la posibilidad de un mayor margen por menores incidencias de tierra, el interés no radica tanto ahí (en definitiva los precios de venta también van de la mano de las diferentes zonas) pero en la posibilidad de acceder a mayor escala, a desarrollar líneas distintas de producto y a ganar posicionamiento en zonas menos competidas«
Eduardo Casasnovas, broker de Century 21 Casasnovas
«La escasez de lotes en los barrios más solicitados de la Capital, la aparición del Metrobus, la extensión en los ramales del subte y el cambio de código de edificación, sin duda son los factores más relevantes para que los constructores y desarrolladores posen su mirada en los barrios periféricos, donde la incidencia en la tierra es menor, lo que permite desarrollar proyectos con valores acordes a la demanda actual.
Barrios que hasta ahora no habían sido tenidos en cuenta, surgen como una alternativa altamente rentable, en los cuales, por un lógico efecto derrame de los principales y su posterior beneficio en las alturas máximas a construir, dan como resultado un balance positivo tanto para el constructor como para los compradores, sobre todo de primera vivienda, lo que a futuro va a producir cambios generacionales en dichas zonas.
Villa Crespo, Parque Chas y Nuñez aparecen como alternativas interesantes, dada la saturación en la densidad poblacional de Palermo, Villa Urquiza y Belgrano respectivamente, en las cuales, los costos de construcción se reducen, produciendo una baja considerable en el precio a comercializar el producto y por ende lograr mayor velocidad en la rotación».
Lanzamientos:
El country Pilar Golf presentó un nuevo barrio, Pebble Beach, que será desarrollado dentro de su megaproyecto de 175 hectáreas. El nuevo barrio estará compuesto por 30 lotes que rodearán a la cancha de golf, con superficies desde 1200 metros cuadrados para construir. Los terrenos parten de los US$ 130.000 y tendrán financiación de Pilar Golf, indicó el emprendimiento.
El master plan de Pilar Golf contempla en total siete barrios residenciales, departamentos, un hotel Hilton cinco estrellas y un futuro centro comercial. Además de su cancha de golf de 27 hoyos, tiene canchas de tenis, fútbol, tres piscinas y otros espacios deportivos.
El Grupo Haras del Sur, que cuenta con cinco countries en zona sur, entre los kilómetros 69 y 73 de la autovía 2, inauguró su nuevo campo de golf de 18 hoyos. La cancha está ubicada dentro de Haras del Sur III, señaló la desarrolladora, que avanza con el lanzamiento de un centro comercial en la zona. Haras del Sur invertirá este año US$ 7 millones en distintos proyectos, entre ese centro comercial, nuevas torres en un condominio y una ampliación del colegio que funciona en el emprendimiento.
Indicadores:
Precios promedio del metro cuadrado, en dólares por supuesto, según el último relevamiento de Zonaprop, en algunos barrios:
Puerto Madero 5545
Palermo 3071
Belgrano 2951
Saavedra 2451
Almagro 2264
Barracas 2156
Boedo 2123
La Boca 1664
El índice Construya, que mide la actividad de los principales proveedores de materiales para la construcción, subió 7,46 por ciento en octubre en su medición desestacionalizada respecto de septiembre. Contra octubre del año pasado, se ubicó 5 por ciento abajo. Pero en los 10 primeros meses del año, acumuló un aumento del 31,3 por ciento frente al mismo lapso de 2020.
El costo de la construcción se ubicó en octubre en US$ 492 el metro cuadrado (medido a dólar paralelo), una suba del 29 por ciento en lo que va del año en dólares, señaló el último monitor inmobiliario invertire, del broker Daniel Bryn.
Dixit:
«El modelo de desarrollo tradicional de oficinas está quedando obsoleto. Las empresas buscarán distintas ubicaciones más chicas para acercarse a las zonas donde vive la gente, como está pasando en Estados Unidos… Lo que valdrá en los edificios es el servicio, la oferta integral que incluya amenities»
Nicolás Cox, presidente de CBRE para la Argentina y Chile, en diálogo con En Obra
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